Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde önemli etkiler yaratmıştır. Alım gücünün azalması ve boşanmaların artması, daha küçük metrekarelerde tek kişilik dairelere olan talebi artırmıştır. Son 18 yılda konut metrekareleri 31 metrekare düşmüştür. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4’ten 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye gerilemiştir.
Boşanmaların Artışı ve Daire Büyüklükleri
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıkmıştır. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükselmiştir. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e gerilemiştir. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçülmüştür.
Bu durum, boşanmaların artması ve bireysel yaşam tercihlerinin yaygınlaşması ile ilişkilidir. Tek kişilik hanelerin artması, daha küçük dairelere olan talebi artırmıştır. Ayrıca, üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan ilgisi de bu durumu desteklemektedir. Daire büyüklüklerindeki bu düşüş, konut piyasasında önemli bir değişimi işaret etmektedir.
Apartman Daireleri ve Müstakil Evler
Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekare artış yaşanmıştır. Müstakil evlerin ortalama büyüklüğü 169’dan 212 metrekareye çıkmıştır. Tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesi, müstakil yapılara olan talebi artırmıştır. Bu durum, konuta erişimin zorlaşması ile doğrudan ilişkilidir.
Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma ve yükselen maliyetlerin, daire metrekarelerinin daha da küçülmesine neden olabileceğini öngörmektedir. Müstakil konutların büyüklüğündeki artış, gelir dağılımındaki bozulmayı da ima etmektedir. Bu değişim, konut piyasasında önemli bir dönüşüm sürecini başlatmıştır.
Gelir Dağılımındaki Bozulma
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtmiştir. Ortalama daire büyüklüğünün de 125’ten 95 metrekarelere düştüğüne dikkat çekmiştir. Daire büyüklüğündeki değişim, hane halkının küçülmesi ile açıklanamaz. Konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiştir.
Büyükduman, Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğunu ifade etmiştir. Ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğünün 114 metrekareden 96 metrekareye gerilediğini vurgulamıştır. Bu durum, konut piyasasında önemli bir değişim sürecinin yaşandığını göstermektedir.
Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler
Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağlamaktadır. Birincisi sosyolojik süreçtir. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülmektedir. İkincisi ise stagflasyon etkisidir. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları karşısında daire büyüklüklerini küçültmektedir.
Bu durum, tüketicilerin daha düşük fiyatlı dairelere yönelmesine neden olmaktadır. Müteahhitler, pazar koşullarına göre daha küçük daire tiplerine yönelmektedir. Bu değişim, konut piyasasında önemli bir dönüşüm sürecini işaret etmektedir. Küçülmenin devam etmesi beklenmektedir.
Küçük Dairelere Yönelik Talep
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini belirtmiştir. Ancak son yıllarda bu durum değişmiştir. Büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1, yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşmaktadır. Küçük daireler, daha kolay satılmaktadır.
Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırmaktadır. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi artırmaktadır. Fiyat farkları da göz önünde bulundurulmalıdır. 1 + 1 daireler ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL, 3 + 1 daireler ise 14-15 milyon TL arasında değişmektedir.
